Com
a tremenda expansão imobiliária ocorrida em Parauapebas nos últimos anos,
alguns aspectos da lei estão sendo questionada pelos compradores. Vem muita dor
de cabeça ai para as empresas que se fartaram de vendas com cláusulas
abusivas. Há cláusulas nestes contratos
que indexam o valor futuro da prestação, a pressuposta valorização do terreno.
E se o terreno desvalorizar diminui seu valor? Haverá devolução de dinheiro.
Todo contrato é feito para ser questionado. Não se pode dar a entrega do imóvel
de forma automática, cabe justiça. Afinal o bem maior do comprador esta sobre o
terreno em pagamento. Muita coisa precisa ser revista num ambiente de forte
endividamento da população de Parauapebas. Faltas contratuais graves, inclusive
com desrespeito a lei, foi a entrega dos lotes sem um mm de rede de água,
esgoto e outros aparelhamentos previsto. Houve falha do poder publico também,
permitir tão rápida expansão da cidade, sem planejamento, sem contrapartidas.
Mas o tempo é outro e vamos consertar esta cidade. Os responsáveis estão ai.
Presidência da
República
Casa Civil
Subchefia para Assuntos Jurídicos
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Dispôe sôbre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em
prestações.
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O Presidente da República dos
Estados Unidos do Brasil, usando da atribuição
que lhe confere o artigo 180 da Constituição:
Considerando o
crescente desenvolvimento da loteação de terrenos para venda mediante o
pagamento do preço em prestações;
Considerando que as
transações assim realizadas não transferem o domínio ao comprador, uma vez que
o art. 1.088 do Código Civil permite a qualquer das partes arrepender-se antes
de assinada a escritura da compra e venda;
Considerando que êsse
dispositivo deixa pràticamente sem amparo numerosos compradores de lotes, que
têm assim por exclusiva garantia a seriedade, a boa fé e a solvabilidade das
emprêsas vendedoras ;
Considerando que,
para segurança das transações realizadas mediante contrato de compromisso de
compra e venda de lotes, cumpre acautelar o compromissário contra futuras
alienações ou onerações dos lotes comprometidos;
Considerando ainda
que a loteação e venda de terrenos urbanos e rurais se opera frequentemente sem
que aos compradores seja possível a verificação dos títulos de propriedade dos
vendedores;
DECRETA:
Art. 1º Os
proprietários ou co-proprietários de terras rurais ou terrenos urbanos, que
pretendam vendê-los, divididos em lotes e por oferta pública, mediante
pagamento do preço a prazo em prestações sucessivas e periódicas, são
obrigados, antes de anunciar a venda, a depositar no cartório do registo de
imóveis da circunscrição respectiva:
I, um memorial por
êles assinado ou por procuradores com poderes especiais, contendo :
a) denominação, área,
limites, situação e outros característicos do imóvel;
b) relação
cronológica dos títulos de domínio, desde 30 anos, com indicação da natureza e
data de cada um, e do número e data das transcrições, ou cópia autêntica dos
títulos e prova de que se acham devidamente transcritos ;
c) plano de
loteamento, de que conste o programa de desenvolvimento urbano, ou de
aproveitamento industrial ou agrícola; nesta última hipótese, informações sôbre
a qualidade das terras, águas, servidões ativas e passivas, estradas e
caminhos, distância de sede do município e das estações de transporte de acesso
mais facil;
II, planta do imóvel,
assinada também pelo engenheiro que haja efetuado a mediação e o loteamento e
com todos os requisitos técnicos e legais; indicadas a situação, as dimensões e
a numeração dos lotes, as dimensões e a nomenclatura das vias de comunicação e
espaços livres, as construções e bemfeitorias, e as vias públicas de
comunicação;
III, exemplar de
caderneta ou do contrato-tipo de compromisso de venda dos lotes;
IV, certidão negativa
de impostos e de onus reais;
V, certidão dos
documentos referidos na letra b do nº I.
§ 1º Tratando-se de
propriedade urbana, o plano e planta do loteamento devem ser prèviamente
aprovados pela Prefeitura Municipal, ouvidas, quanto ao que lhes disser
respeito, as autoridades sanitárias e militares.
§ 1º Tratando-se de
propriedade urbana, o plano e a planta de loteamento devem ser prèviamente
aprovados pela Prefeitura Municipal, ouvidas, quanto ao que lhes disser
respeito, as autoridades sanitárias, militares e, desde que se trata de área total
ou parcialmente florestada as autoridades florestais. (Redação
dada pela Lei nº 4.778, de 1965).
§ 2º As certidões
positivas da existência de onus reais, de impostos e de qualquer ação real ou
pessoal, bem como qualquer protesto de título de dívida civil ou comercial não
impedir o registro.
§ 3º Se a propriedade
estiver gravada de onus real, o memorial será acompanhado da escritura pública
em que o respectivo titular estipule as condições em que se obriga a liberar os
lotes no ato do instrumento definitivo de compra e venda.
§ 4º O plano de
loteamento poderá ser modificado quanto aos lotes não comprometidos e o de
arruamento desde que a modificação não prejudique os lotes comprometidos ou
definitivamente adquiridos, si a Prefeitura Municipal aprovar a modificação.
A planta e o memorial
assim aprovados serão depositados no cartório do registo para nova inscrição,
observando o o disposto no art. 2º e parágrafos.
§ 5º O memorial, o
plano de loteamento e os documentos depositados serão franqueados, pelo oficial
do registo, ao exame de qualquer interessado, independentemente do pagamento de
emolumentos, ainda que a título de busca.
O oficial, neste
caso, receberá apenas as custas regimentais das certidões que fornecer.
§ 6º Sob pena de
incorrerem em crime de fraude, os vendedores, se quiserem invocar, como
argumento de propaganda, a proximidade do terreno com algum acidente
geográfico, cidade, fonte hidromineral ou termal ou qualquer outro motivo de
atração ou valorização, serão obrigados a declarar no memorial descritivo e a
mencionar nas divulgações, anúncios e prospectos de propaganda, a distância
métrica a que se situa o imóvel do ponto invocado ou tomado como referência. (Incluído
pela Lei nº 5.532, de 1968).
Art. 2º Recebidos o
memorial e os documentos mencionados no art. 1º, o oficial do registo dará
recibo ao depositante e, depois de autoá-los e verificar a sua conformidade com
a lei, tornará público o depósito por edital afixado no logar do costume e
publicado três vezes, durante 10 dias, no jornal oficial do Estado e em jornal
da sede da comarca, ou que nesta circule.
§ 1º Decorridos 30 dias da última
publicação, e não havendo impugnação de terceiros, o oficial procederá ao
registo, se os documentos estiverem em ordem. Caso contrário, os autos serão
desde logo conclusos ao juiz competente para conhecer da dúvida ou impugnação,
publicada a decisão em cartório pelo oficial, que dela dará ciência aos
interessados.
§ 2º Da decisão que negar ou conceder o
registo caberá agravo de petição.
§ 1 º
Decorridos 30 dias da última publicação, e não havendo impugnação de terceiros,
o oficial procederá ao registro se os documentos estiverem em ordem. Caso
contrário, os autos serão desde logo conclusos ao Juiz competente para conhecer
da dúvida ou impugnação, publicada a sentença em cartório pelo oficial, que
dela dará ciência aos interessados. (Redação
dada pela Lei nº 6.014, de 1973).
Art. 3º A inscrição
torna inalienáveis, por qualquer título, as vias de comunicação e os espaços
livres constantes do memorial e da planta.
Art. 4º Nos cartórios
do registo imobiliatório haverá um livro auxiliar na forma da lei respectiva e
de acôrdo com o modêlo anexo.
Nêle se registrarão,
resumidamente:
a) por inscrição, o
memorial de propriedade loteada;
b) por averbação, os
contratos de compromisso de venda e de financiamento, suas transferências e
recisões.
Parágrafo único. No
livro de transcrição, e à margem do registo da propriedade loteada,
averbar-se-á a inscrição assim que efetuada.
Art. 5º A averbação
atribue ao compromissário direito real aponível a terceiros, quanto à alienação
ou oneração posterior, e far-se-á à vista do instrumento de compromisso de
venda, em que o oficial lançará a nota indicativa do livro, página e data do
assentamento.
Art. 6º A inscrição
não pode ser cancelada senão :
a) em cumprimento de
sentença;
b) a requerimento do
proprietário, enquanto nenhum lote for objeto de compromisso devidamente
inscrito, ou mediante o consentimento de todos os compromissários ou seus
cessionários, expresso em documento por êles assinado ou por procuradores com
poderes especiais.
Art. 7º Cancela-se a
averbação:
a) a requerimento das
partes contratantes do compromisso de venda;
b) pela resolução do
contrato;
c) pela transcrição
do contrato definitivo de compra e venda;
d) por mandado
judicial.
Art. 8º O registo
instituído por esta lei, tanto por inscrição quanto por averbação, não dispensa
nem substitue o dos atos constitutivos ou translativos de direitos reais na
forma e para os efeitos das leis e regulamentos dos registos públicos.
Art. 9º O adquirente
por ato inter-vivos, ainda que em hasta pública, ou por sucessão legítima ou
testamentária, da propriedade loteada e inscrita, subroga-se nos direitos e
obrigações dos alienantes, autores da herança ou testadores, sendo nula
qualquer disposição em contrário.
Art. 10. Nos anúncios
o outras publicações de propaganda de venda de lotes a prestações, sempre se
mencionará o número e data da inscrição do memorial e dos documentos no registo
imobiliário.
Art. 11. Do
compromisso de compra e venda a que se refere esta lei, contratado por
instrumento público ou particular, constarão sempre as seguintes especificações
:
a) nome,
nacionalidade, estado e domicílio dos contratantes;
b) denominação e
situação da propriedade, número e data da inscrição ;
c) descrição do lote
ou dos lotes que forem objeto do compromisso, confrontações, áreas e outros
característicos, bem como os números correspondentes na planta arquivada;
d) prazo, preço e
forma de pagamento, e importância do sinal;
e) juros devidos sôbre
o débito em aberto e sôbre as prestações vencidas e não pagas;
f) cláusula penal não
superior a 10 % do débito, e só exigível no caso de intervenção judicial;
g) declaração da
existência ou inexistência de servidão ativa ou passiva e outros onus reais ou
quaisquer outras restrições ao direito de propriedade;
h) indicação do
contratante a quem incumbe o pagamento das taxas e impostos.
§ 1º O contrato, que
será manuscrito, dactilografado ou impresso, com espaços em branco preenchíveis
em cada caso, lavrar-se-á em duas vias, assinadas pelas partes e por duas
testemunhas devidamente reconhecidas as firmas por tabelião.
Ambas as vias serão
entregues dentro em 10 dias ao oficial do registo, para averba-las e
restituí-las devidamente anotadas a cada uma das partes.
§ 2º E’ indispensável
a outorga uxória quantos seja casado o vendedor.
§ 3º As procurações
dos contratantes que não tiverem sido arquivadas anteriormente sê-lo-ão no
cartório do registo, junto aos respectivos autos.
Art. 12.
Subentende-se no contrato a condição resolutiva da legitimidade e validade do
título de domínio.
§ 1º Em caso de
resolução, além de se devolverem as prestações recebidas, com juros
convencionados ou os da lei, desde a data do pagamento, haverá, quando provada
a má fé, direito à indenização de perdas e danos.
§ 2º O falecimento
dos cotratantes não resolve o contrato, que se transmitirá aos herdeiros.
Também, não o resolve
a, sentença declaratória de falência; na dos proprietários, dar-lhe-ão
cumprimento o síndico e o liquidatário; na dos compromissários, será êle
arrecadado pelo síndico e vendido, em hasta pública, pelo liquidatário.
Art. 13. O contrato
transfere-se por simples trespasse lançado no verso das duas vias, ou por
instrumento separado, sempre com as formalidades dos parágrafos do art. 11.
§ 1º No primeiro
caso, presume-se a anuência do proprietário. À falta do consentimento não
impede a transferência, mas torna os adquirentes e os alienantes solidários nos
direitos e obrigações contratuais.
§ 2º Averbando a transferência
para a qual não conste o assentimento do proprietário, o oficial dela lhe dará,
ciência por escrito.
Art. 14. Vencida e
não paga a prestação, considera-se o contrato rescindido 30 dias depois de
constituido em mora o devedor.
§ 1º Para êste efeito
será êle intimado a requerimento do compromitente, pelo oficial do registo a
satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento,
juros convencionados e custas da intimação.
§ 2º Purgada a mora,
convalescerá o compromisso.
§ 3º Com a certidão
de não haver sido feito pagamento em cartório, os compromitentes requererão ao
oficial do registo o cancelamento da averbação.
Art. 15. Os
compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral
do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da
escritura de compra e venda.
Art. 16. Recusando-se os compromitentes
a passar a escritura definitiva no caso do art. 15, serão intimados, por
despacho judicial e a requerimento do compromissário, a dá-la nos 10 dias
seguintes à intimação, correndo o prazo em cartório.
§ 1º Se nada alegarem dentro desse
prazo, o juiz, por sentença, adjudicará os lotes aos compradores, mandando:
a) tomar por têrmo a adjudicação, dela
constando, além de outras especificações, as cláusulas do compromisso, que
devessem figurar no contrato de compra e venda, e o depósito do restante do
preço, se ainda não integralmente pago;
b) expedir, pagos os impostos devidos,
o de transmissão inclusive, em favor dos compradores, como título de
propriedade, a carta de adjudicação;
c) cancelar a inscrição hipotecária tão
sòmente a respeito dos lotes adjudicados nos têrmos da escritura aludida no §
3º, do art. 1º.
§ 2º Se, porém, no decêndio, alegarem
os compromitentes matéria relevante, o juiz, recebendo-a como embargos, mandará
que os compromissários os contestem em cinco dias.
§ 3º Havendo as partes protestado por
provas, seguir-se-á uma dilação probatória de 10 dias, findos os quais, sem
mais alegação, serão os autos conclusos para sentença.
Art. 16. Recusando-se
os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o
compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de
adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo. (Redação
dada pela Lei nº 6.014, de 1973)
§ 4º Das sentenças
proferidas nos casos dêste artigo caberá o recurso de agravo de petição.
§ 5º Estando a
propriedade hipotecada, cumprido o dispositivo do § 3º, do art. 1º, será o
credor citado para, no caso dêste artigo, autorizar o cancelamento parcial da
inscrição, quanto aos lotes comprometidos.
Art. 17. Pagas todas
as prestações do preço, é lícito ao compromitente requerer a intimação judicial
do compromissário para, no prazo de trinta dias, que correrá em cartório,
receber a escritura de compra e venda.
Parágrafo único. Não
sendo assinada a escritura nesse prazo, depositar-se-á o lote comprometido por conta
e risco do compromissário, respondendo êste pelas despesas judiciais e custas
do depósito.
Art. 18. Os
proprietários ou co-proprietários dos terrenos urbanos loteados a prestação, na
forma desta lei, que se dispuzerem a fornecer aos compromissários, por
empréstimo, recursos para a construção do prédio, nos lotes comprometidos, ou
tomá-la por empreitada, por conta dos compromissários, depositarão no cartório
do Registo Imobiliário um memorial indicando as condições gerais do empréstimo
ou da empreitada e da amortização da dívida em prestações.
§ 1º O contrato,
denominado de financiamento, será feito por instrumento público ou particular,
com as especificações do art. 11 que lhe forem aplicáveis. Êsse contrato ser á
registado, por averbação, no livro a que alude o art. 4º, fazendo-se-lhe
resumida referência na coluna apropriada.
§ 2º Com o memorial
tambem se depositará o contrato-tipo de financiamento, contendo as cláusulas
gerais para todos os casos, com os claros a serem preenchidos em cada caso.
Art. 19. O contrato
de compromisso não poderá ser transferido sem o de financiamento, nem êste sem
aquele. A rescisão do compromisso de venda acarretará a do contrato de
financiamento e vice-versa, na forma do art. 14.
Art. 20. O
adquirente, por qualquer título, do lote, fica solidariamente responsável, com,
o compromissário, pelas obrigações constantes e decorrentes do contrato de
financiamento, se devidamente averbado.
Art. 21. Em caso de
falência, os contratos de compromisso de venda e de financiamento serão
vencidos conjuntamente em hasta pública, anunciada dentro de 15 dias depois da
primeira assembléia de credores, sob pena de destituição do liquidatário. Essa
pena será aplicada pelo juiz a requerimento dos interessados, que poderão pedir
designação de dia e hora para a hasta pública.
Disposições gerais
Art. 22. As
escrituras de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, cujo preço
deva pagar-se a prazo, em uma ou mais prestações, serão averbadas à margem das
respectivas transcrições aquisitivas, para os efeitos desta lei.
Art. 22. Os contratos, sem
cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda de imóveis não
loteados, cujo preço tenha sido pago no ato da sua constituição ou deva sê-lo
em uma ou mais prestações desde que inscritos em qualquer tempo, atribuem aos
compromissários direito real oponível a terceiros e lhes confere o direito de
adjudicação compulsória, nos têrmos dos artigos 16 desta lei e 346 do Código do
Processo Civil. (Redação
dada pela Lei nº 649, de 1949).
Art. 22. Os contratos, sem
cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de
direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua
constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a
qualquer tempo, atribuem aos compromissos direito real oponível a terceiros, e
lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16
desta lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil. (Redação
dada pela Lei nº 6.014, de 1973)
Art. 23. Nenhuma ação
ou defesa se admitirá, fundada vos dispositivos desta lei, sem apresentação de
documento comprobatório do registo por ela instituído.
Art. 24. Em todos os
casos de procedimento judicial, o fôro competente será o da situação do lote
comprometido ou o a que se referir o contrato de financiamento, quando as
partes não hajam contratado outro fôro.
Art. 25. O oficial do
registo perceberá:
a) pelo depósito e
inscrição, a taxa fixa de 100$000, além das custas que forem devidas pelos
demais atos;
b) pela averbação, a
de 5$000 por via de compromisso de venda ou de financiamento;
c) pelo cancelamento
de averbação, a de 5$000.
Art. 26. Todos os
requerimentos e documentos atinentes ao registro se juntarão aos autos
respectivos, independentemente do despacho judicial.
Disposições transitórias
Art. 1º Os
proprietários de terras e terrenos loteados em curso de venda deverão, dentro
de três meses, proceder ao depósito e registo, nos têrmos desta lei, indicando
no memorial os lotes já comprometidos cujas prestações estejam em dia. Se até
30 dias depois de esgotado êsse prazo não houverem cumprido o disposto na lei,
incorrerão os vendedores em multas de 10 a 20 contos de réis, aplicadas no
dôbro quando decorridos mais três meses. (Prorrogação) (Prorrogação).
Parágrafo único.
Efetuada a inscrição da propriedade loteada, os compromissários apresentarão as
suas cadernetas ou contratos para serem averbados, ainda que não tenham todos
os requisitos do artigo 11, contanto que sejam anteriores a esta lei.
Art. 2º As penhoras,
arrestos e sequestros de imóveis, para os efeitos da apreciação da fraude de
alienações posteriores, serão inscritos obrigatòriamente, dependendo da prova
dêsse procedimento o curso da ação.
Art. 3º A mudança de
numeração, a construção, a reconstrução, a demolição, a adjudicação, o
desmembramento, a alteração do nome por casamento ou desquite serão obrigatoriamente
averbados nas transcrições dos imóveis a que se referirem, mediante prova, a
crédito do oficial do registo de imóveis.
Art. 4º Esta lei
entrará em vigor na data da sua publicação, revogadas as disposições em
contrário.
Rio de Janeiro, 10 de
dezembro de 1937, 116º da Independência e 49º da República
GETULIO VARGAS.
Francisco Campos.
Este texto não substitui o publicado no
D.O.U. de 13.12.1937 e Retificado no D.O.U. 17.12.1937
Modelo do Livro Auxiliar a que se
refere o art. 4º
Ano ......
LIVRO AUXILIAR
N. 8
Número
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Registro
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Averbações
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Largura total,0,42
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Altura,0,59
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